ตะลึงคอนโดต่างจังหวัดเก็งกำไรสูงลิ่ว60% แฉดาวน์ต่ำกลุ่มเสี่ยง′พัทยา′วิกฤตแซงหัวหิน-ชะอำ
2015-01-20
ช็อกแล้วช็อกอีก ! สำรวจการประเมินพฤติกรรมลูกค้าซื้อเก็งกำไรคอนโดฯในต่างจังหวัด พบสูงถึง 50-60% เทียบกับสัดส่วนเพลย์เซฟของโครงการไม่ควรเกิน 20% เผย "พัทยา" อาการหนักสุด แนวโน้มเก็งกำไรสูงลิ่ว 60% แซงหน้าเมืองตากอากาศอย่าง "ชะอำ-หัวหิน" ส่วนตลาดอีสาน "อุดรฯ-ขอนแก่น" เจ้าของโครงการทั้งบิ๊กแบรนด์-ทุนท้องถิ่นทยอยถอดใจยุติพัฒนาโครงการ ศูนย์ข้อมูลฯปลอบขวัญโอกาสยังมีในจังหวัดหัวเมืองรอง

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากความเคลื่อนไหวที่มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ตัดสินใจยุติการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดคืออุดรธานีและชลบุรี(พัทยา) เมื่อเร็ว ๆ นี้ ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะมีอีกหลายราย และในบางจังหวัดที่คาดว่าจะมีการยุติโครงการด้วยเช่นกัน

ผลกระทบหลักส่วนหนึ่งเกิดจากภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า ประกอบกับมีลูกค้ากลุ่มซื้อเก็งกำไรเข้ามาผสมโรงจำนวนมาก จากสัดส่วนปกติที่แต่ละโครงการควรจะมีลูกค้าซื้อเก็งกำไรไม่เกิน 15-20% แต่การสำรวจสถิติล่าสุดพบว่ามีการเก็งกำไรสูงถึง 50-60% และน่าจะเป็นหนึ่งในเหตุผลหลักที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องตัดสินใจยุติโครงการลงในที่สุด

คอลลิเออร์สชี้ตจว.น่าห่วง

แหล่งข่าวจากบริษัทคอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า สิ่งที่ส่งสัญญาณเตือนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด ได้แก่ จังหวัดอุดรธานี เชียงใหม่ เมืองพัทยา และหัวหิน-ชะอำ มีซัพพลายมากเกินไป เนื่องจาก 2-3 ปีที่ผ่านมาเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก เริ่มมีปัญหาขายได้ช้า

ขณะเดียวกันประเมินว่าบางจังหวัดมีกลุ่มซื้อเก็งกำไร 25% และเป็นสัญญาณฟองสบู่อ่อน ๆ ที่ผู้ประกอบการจะต้องระวัง เนื่องจากความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่จริงไม่ได้มีมากเท่ากับตลาดในกรุงเทพฯ และสามารถซื้อบ้านจัดสรรได้ในราคาไม่สูงกว่าคอนโดฯมากนัก

ข้อมูลคอลลิเออร์ส ณ สิ้นไตรมาส 2/2557 พบว่า พัทยามีคอนโดฯสะสมประมาณ 62,000 ยูนิต ขายได้ 73% หรือ 45,000 ยูนิต คงเหลือ 17,000 ยูนิต ขณะที่ปี 2558 จะมีคอนโดฯทยอยสร้างเสร็จประมาณ 25,000 ยูนิต ในจำนวนนี้ประเมินว่าเป็นกลุ่มซื้อเก็งกำไร 25%

ส่วนตลาดหัวหิน-ชะอำ มีคอนโดฯสะสม 19,200 ยูนิต ขายได้รวมกันประมาณ 14,200 ยูนิต ปี 2558 คาดว่าจะมีคอนโดฯสร้างเสร็จเข้ามาเติมซัพพลายอีก 8,350-9,350 ยูนิต ในจำนวนนี้ประเมินว่าเป็นกลุ่มซื้อเก็งกำไรไม่ต่ำกว่า 10-15%

"ชะอำ-หัวหิน" เก็งกำไร 50%

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บจ.ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดฯต่างจังหวัดที่น่าเป็นห่วงคือเมืองพัทยาและหัวหิน-ชะอำในบางเซ็กเมนต์

โฟกัสตลาดหัวหิน-ชะอำเป็นห่วงเซ็กเมนต์ระดับกลาง-ล่างที่ทำจำนวนยูนิตมากๆ และมีความหนาแน่นมาก ต้องติดตามว่าจะสามารถโอนได้เท่ากับยอดขายหรือไม่ ขณะที่กลุ่มซื้อเก็งกำไรคาดว่ามี 15-50% แล้วแต่โครงการ หากเป็นโครงการที่เก็บเงินจอง-เงินดาวน์ต่ำ 5% อาจมีลูกค้าเก็งกำไรถึง 50%

สำหรับเมืองพัทยา เนื่องจากลูกค้าหลักเป็นชาวต่างชาติ เช่น จีน รัสเซีย สถานการณ์ที่ต้องจับตามองคือลูกค้ารัสเซียกำลังเผชิญวิกฤตค่าเงินรูเบิลอ่อนค่าอย่างมาก ในขณะที่ห้องชุดที่จองไว้อยู่ระหว่างก่อสร้าง ในอนาคตเมื่อสร้างแล้วเสร็จอาจจะมีปัญหาลูกค้าไม่มารับโอนห้อง

ภูเก็ต-พัทยา...อาการหนักกว่า

แหล่งข่าวจากบริษัทรัตนากร แอสเซท จำกัด ดีเวลอปเปอร์กลุ่มทุนท้องถิ่นในเมืองพัทยา เปิดเผยว่า ปัจจุบันพัทยามีคอนโดฯสะสม 65,000-70,000 ยูนิต เหลือขาย 25,000-30,000 ยูนิต ขณะที่คอนโดฯสร้างเสร็จปี 2558 คาดว่า 3,000-5,000 ยูนิต สภาพตลาดโดยรวมประเมินว่ากลุ่มที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรจะมีสูงถึง 50-60% ซื้อเพื่อลงทุน 25-30% และซื้ออยู่เอง 10-25%

ดังนั้นมีโอกาสเป็นไปได้ว่าจะมีห้องชุดอย่างต่ำ 40% ที่ขายได้แต่ลูกค้าไม่โอน ทั้งนี้ ปี 2557 พบว่ามีผู้ประกอบการท้องถิ่นบางรายที่เปิดขายโครงการไปแล้ว แต่ต้องหยุดขายและคืนเงินลูกค้า

นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล เลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต เปิดเผยว่า ประมาณการภาพรวมคอนโดฯภูเก็ต ณ สิ้นไตรมาส 2/2557 มีคอนโดฯเหลือขาย 6,000 ยูนิต จากทั้งหมด 19,000 ยูนิต คาดว่าจะต้องใช้เวลาอีก 2-3 ปีกว่าจะขายหมด

ขณะที่คอนโดฯจะเสร็จปี 2558 น่าจะมีไม่ต่ำกว่า 2,000 ยูนิต คาดว่า 60% น่าจะโอนได้ ส่วนที่เหลือ 40% น่าจะต้องนำกลับมาขายใหม่เพราะเป็นกลุ่มเก็งกำไรที่อาจจะติดปัญหาไม่มาโอนและกู้ไม่ผ่าน

กลุ่มที่น่าเป็นห่วงคือคอนโดฯที่ดาวน์ต่ำเพียงห้องละ3-5 หมื่นบาท เท่าที่ทราบบางรายจองไว้ 3-4 ยูนิต แต่ขายไม่ได้เนื่องจากมีโครงการตัวใหม่จำนวนมาก ที่สำคัญราคาใกล้เคียงกับที่นักเก็งกำไรประกาศขาย

เซ็นจูรี่ 21 เตือนฟองสบู่อ่อน ๆ

สอดคล้องกับนายศุภชัย แจ่มมโนวงศ์ กรรมการบริหาร บจ.เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาวะตลาดในหัวหิน-ชะอำคาดว่ามีกลุ่มซื้อเก็งกำไรด้วยการขายดาวน์และกลุ่มซื้อลงทุนระยะยาว 20-50% ดังนั้นจึงถือว่าสินค้าคอนโดฯ มีภาวะฟองสบู่อ่อน ๆ ที่ต้องระวัง แต่เชื่อว่าไม่น่าจะถึงขั้นฟองสบู่แตกเหมือนกับปี 2540 เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมาก

ขณะเดียวกัน ต่างจังหวัดทำเลอื่น ๆ ที่ต้องจับตา อาทิ อุดรธานี ขอนแก่น ในช่วงที่ผ่านมาดูเหมือนจะขายดีมาก ๆ แต่เนื่องจากไม่ได้มีกำลังซื้อต่างชาติรองรับเหมือนคอนโดฯในเมืองตากอากาศ โดยลูกค้าหลักเป็นคนไทยแบ่งเป็น 2 กลุ่มคือ ซื้ออยู่จริง 50-70% กับซื้อเก็งกำไรและลงทุนระยะยาว 30-50%

"คอนโดฯที่ดาวน์ต่ำในต่างจังหวัด เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวทำให้มีปัญหาไม่มารับโอนห้องเกิดขึ้นได้ นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยอื่นมาประกอบ เพราะต่างจังหวัดบางพื้นที่ราคาคอนโดฯกับทาวน์เฮาส์ต่างกันไม่กี่แสนบาท ราคาทาวน์เฮาส์ ส่วนใหญ่ประมาณ 2 ล้านบาท แพงกว่าคอนโดฯไม่มากนัก ทำให้มีผลต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดฯโดยตรง"

REIC แนะมุ่งจังหวัดหัวเมืองรอง

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ภาวะปัจจุบัน แม้กระทั่งผู้ประกอบการท้องถิ่นเองก็ชะลอการลงทุน ขณะเดียวกัน กลยุทธ์ท้องถิ่นส่วนหนึ่งจะทำขนาดเล็กคือไม่ถึง 80 หน่วยต่อโครงการ และมีเป้าหมายเฉพาะเจาะจง เช่น ใกล้มหา′ลัย ทำตลาดเช่า เปิด 70-75 หน่วยก็ขายหมดได้เร็ว เปรียบเทียบกับรายใหญ่ที่มีการลงทุน 2-3 โครงการ โดยโครงการแรกขายดีแน่นอน โครงการที่ 2-3 เริ่มฝืดเพราะดูดซับกำลังซื้อไปหมดแล้ว พอเปิดใหม่ในปีཱུ คนก็ไม่มีกำลังซื้อแล้ว

"ตลาดต่างจังหวัดจะแตกต่างกับ กทม.และปริมณฑลที่ไม่ได้พึ่งพิงราคาพืชผลทางการเกษตร ถึงแม้ผู้ซื้อในต่างจังหวัดจะไม่ได้พึ่งเกษตรกร ชาวนา ชาวไร่โดยตรง แต่เป็นผลกระทบทางอ้อม เพราะพ่อค้าคนกลาง ยี่ปั๊วซาปั๊วที่ทำธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เมื่อราคาเกษตรผันผวนทำให้รายได้ผันผวนตามไปด้วย"

อย่างไรก็ตาม ยังมองว่านอกจากแนวโน้มฟองสบู่ในจังหวัดหลักแล้ว ตลาดคอนโดฯถ้าจะมีโอกาสบ้างก็น่าจะเป็นทำเลจังหวัดรองของภูมิภาค เช่น โคราช สุราษฎร์ธานี เชียงราย มองแล้วน่าจะดีกว่าจังหวัดหลัก เช่น เชียงรายเล็กกว่าเชียงใหม่ นครศรีธรรมราช-สุราษฎร์ธานีเล็กกว่าหาดใหญ่ เพราะการเติบโตจะมาจากฐานที่ต่ำกว่านั่นเอง

-------------

สงขลา-เชียงใหม่...วิกฤตน้อยกว่า

"นนท์ หิรัญเชษฐ์" นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำปาง เปิดเผยว่า คาดการณ์คอนโดฯในจังหวัดเชียงใหม่ที่จะทยอยสร้างเสร็จปีนี้มี 3-4 พันยูนิต ในจำนวนนี้ประเมินว่ามีสัดส่วนลูกค้าเก็งกำไรกว่า 15% และมีปัญหาทิ้งดาวน์ตามมาภายหลัง ส่งผลให้เกิดความกังวลว่าจะมีภาวะฟองสบู่ก่อตัว เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการ จึงมั่นใจว่าจะไม่เกิดปัญหารุนแรงเหมือนวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540

สำหรับภาพรวมอสังหาฯเชียงใหม่ ขณะนี้ยังเป็นแค่โอเวอร์ซัพพลาย เฉพาะปี 2555-2556 มีคอนโดฯเปิดตัวใหม่ประมาณ 8 พันยูนิต ทำให้ยอดขายชะลอตัว ส่วนโครงการที่ก่อสร้างเสร็จเริ่มทยอยโอนตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ทราบว่าบางโครงการประสบปัญหาขายได้แต่โอนไม่ได้ เนื่องจากมีกลุ่มนักเก็งกำไรพยายามประวิงเวลาการโอนเพื่อให้ขายห้องชุดได้ก่อน

ทั้งนี้ยังไม่พบว่ามีปัญหาผู้ประกอบการขาดสภาพคล่องจนถึงขั้นยกเลิกโครงการและคืนเงินจองลูกค้าแต่อย่างใด

จากเหนือลงใต้ แหล่งข่าวจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลาระบุว่า ภาพรวมคอนโดฯปี 2554-2556 เปิดตัวกว่า 40 อาคาร 7 พันยูนิต ขายได้ 70% หรือ 5 พันยูนิต ประเมินว่าตั้งแต่ปี 2555-2556 กลุ่มเก็งกำไรมีน้อยไม่ถึง 5-10% เพราะผู้บริโภคที่จะมาซื้อต่อมีไม่มากและมีโอกาสทำกำไรจากส่วนต่างราคาน้อย

จุดนี้จึงเป็นข้อแตกต่างจากตลาดในภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา

โดยกลุ่มที่ซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่จริง อาทิ คนต่างถิ่นส่งลูกค้ามาเรียนในสงขลา คนท้องถิ่นที่ไม่สามารถซื้อทาวน์เฮาส์ได้ เนื่องจากราคาไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท ขณะที่คอนโดฯส่วนใหญ่ราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่จับต้องได้นั่นเอง
ข่าว / บทความ [ ล่าสุด ]
Login : เข้าระบบ
Email :
Password :
สมัครสมาชิก      ลืมรหัสผ่าน
Homedd
Coppyright by www.baansdd.com  
โทรศัพท์ 0-2395-2045 โทรสาร 0-2702-8495  
เลขที่ 43 ชั้น 1 ถนนศรีสมุทร ตำบลปากน้ำ อำเภอเมืองฯ จังหวัดสมุทรปราการ 10270